二套房怎么认定
同样一套房，被认成首套还是二套，首付和利率差不少。二套房认定的核心是「认房」和「认贷」两个口径怎么组合，各地政策不同、也在动态调整，务必以当地最新规定为准。
一、认房与认贷是什么
认房指看购房人名下在本地是否已有住房（含已网签、已登记的房产）；认贷指看购房人征信记录里是否有过住房贷款记录（哪怕已经还清）。二套房认定就是把这两个口径按当地规则组合起来判断。
常见有三种组合：只认房（名下有房算二套、无房算首套，不看贷款记录）、只认贷（有过房贷记录算二套）、认房又认贷（名下有房或有过房贷记录，满足其一即算二套，口径最严）。近年不少城市放松到「只认房不认贷」，但具体以当地为准。
二、常见被认定为二套的情形
以下情形在多数城市容易被算作二套：名下已有一套住房再买（认房下）；曾贷款买过房、贷款已结清但征信有记录，再买时按认贷口径算二套；夫妻一方婚前有房或有房贷记录，婚后以家庭为单位再购。
认定一般以家庭为单位（购房人、配偶及未成年子女合并计算）。用父母名义、离婚等方式规避，各地都有相应约束，且政策收紧时可能追溯，风险自担。拿不准时，直接到当地房管或不动产登记部门、贷款银行核实最稳。
三、对首付比例的影响
被认定二套，最直接的影响是首付比例通常高于首套。首套多数城市首付门槛较低，二套普遍要在首套基础上上浮，具体比例各城市、各时期差异较大，且近年有下调趋势，一律以当地银行执行标准为准。
首付差意味着要多备一笔现金。看中房子后，先按当地首套、二套两种比例分别算算要准备多少钱，用首付计算器估首付、结合首付比例说明了解口径，避免临签约才发现资金不够。
四、对贷款利率的影响
二套房贷款利率一般高于首套。利率通常在 LPR 基础上加点，二套加点普遍多于首套，几十个基点的差异，摊到二三十年的月供上是一笔可观的数字。各地加点幅度不同且随政策浮动，以放款时银行实际执行为准。
同样的贷款额和年限，首套和二套利率下的月供差多少，可以用房贷计算器输入两种利率对比。若涉及公积金加商贷，还可了解公积金贷款的额度和利率优势。
五、如何提前查清与规避误判
买房前想知道自己算首套还是二套，最靠谱的办法是：本人携身份证到当地不动产登记中心开具家庭房产查询（无房/有房证明），再到人民银行征信中心拉一份个人征信报告，看有无历史房贷记录，两份材料一对照就清楚了。
同时向拟贷款银行的信贷经理确认当地当前执行的是认房、认贷还是认房又认贷口径。政策时有调整，以签约、放款时当地最新规定为准，别拿旧政策或外地经验套。
常见问题
第一套房贷款已经还清了，再买还算二套吗？
要看当地是认房还是认贷。如果当地执行「认贷」或「认房又认贷」，只要征信里有过住房贷款记录（哪怕已结清），再买通常仍算二套；如果当地只「认房不认贷」，且你名下已无房，那么贷款结清后再买有机会按首套认定。近年不少城市放松为只认房不认贷，具体一定以当地最新规定和银行执行口径为准。
夫妻一方名下有房，另一方买房算首套还是二套？
住房认定通常以家庭为单位，把购房人、配偶及未成年子女的住房和贷款记录合并计算。因此夫妻一方名下有房或有房贷记录，另一方再买，多数城市会按二套认定。想以家庭无房身份购首套，一般要求家庭名下确实无房、也没有未结清或有记录的房贷。各地细则不同，以当地为准。
怎么提前确认自己买房算首套还是二套？
两步查清：一是到当地不动产登记中心开家庭房产查询证明，看名下有没有房；二是到人行征信中心拉个人征信报告，看有没有历史房贷记录。再拿这两份材料问拟贷款银行，确认当地当前执行的是认房、认贷还是认房又认贷。以签约、放款时的当地最新政策为准，别用旧口径估算。