卖房流程有哪些步骤
卖房不是签个字收钱那么简单，涉及定价、签约、资金安全、解押过户等多个环节，尤其是有贷款、有租客的房子更要理清顺序。下面按流程走一遍，各地手续和税费以当地为准。
一、定价与挂牌
先给房子合理定价：参考同小区、同户型近期真实成交价（不是挂牌价），结合楼层、朝向、装修、税费情况微调。定价虚高难成交，过低则吃亏，可多问几家中介、看几个成交案例心里有数。
挂牌可以自己挂平台，也可委托中介。委托前把房本、身份证、有无贷款、有无占用（户口/租约）等信息交代清楚，签独家还是多家、佣金比例、是否包税都要事先谈明白，避免后续扯皮。
二、签买卖合同
买卖双方谈拢价格后签房屋买卖合同（存量房买卖合同）。合同里务必写清：成交总价、付款方式与时间节点、定金金额、税费由谁承担、户口迁出时间、交房时间与家具家电清单、违约责任、贷款办不下来怎么办等关键条款。
买方付定金后合同生效。这一步建议用当地房管部门的网签合同或正规中介的标准合同文本，条款更规范，出问题也好维权。涉及总价、税费测算时，可用购房税费计算器提前算清各项费用。
三、资金监管与贷款审批
为保证交易安全，二手房交易普遍采用资金监管：买方的首付款（及银行放款）先打入房管部门或银行的监管专户，等过户完成后再放款给卖方，避免「钱房两空」。强烈建议走监管，别私下现金交房款。
买方若贷款，签约后向银行提交材料审批贷款，银行评估房屋和买方资质，通过后出具承诺函。这一步需要一定时间，卖方要留意买方贷款进度，合同里最好约定审批时限和贷款失败的处理方式。
四、解押、缴税与过户
如果卖方房子还有贷款没还清，过户前必须先解押（涂销抵押）：用自有资金或买方首付、或通过赎楼垫资把贷款结清，办理注销抵押登记，房子才能自由过户。有贷款的房子这一步最耗时，务必提前和银行沟通。
解押后双方到不动产登记中心办过户，同时按规定缴纳税费（增值税及附加、个税、契税等，谁承担看合同约定），税费标准和减免政策各地不同，以当地为准。过户当天核验材料、缴税、递件，领取新不动产权证，产权正式转移。契税、过户细节可参考过户流程说明。
五、放款、交房与结清尾款
过户完成、新证下来后，监管资金和银行贷款放款给卖方，买方尾款到账。收到全款前，钥匙和房子别急着交。
最后交房：双方现场结清水电燃气物业费、抄表、清点家具家电、办理物业交割和过户，卖方按约定迁出户口。全部交割无误、尾款到账后交钥匙，卖房流程才算真正走完。
常见问题
卖房一定要做资金监管吗？
强烈建议做。资金监管是把买方房款先存入房管部门或银行的监管专户，等过户完成后再放给卖方，能有效避免「过了户拿不到钱」或「收了钱没过户」的风险，对买卖双方都是保护。除非是全款、双方极为信任的熟人交易，否则不要私下现金交割大额房款。走监管虽多几天流程，但安全性高得多。
房子还有贷款没还清能卖吗？
能卖，但过户前必须先解押（结清原贷款、注销抵押登记）。常见做法有三种：卖方用自有资金提前还清；用买方支付的首付款去还贷解押；或通过担保公司赎楼垫资先还清再过户。有贷款的房子这一步最费时，也可能产生垫资或提前还款相关费用，务必提前和贷款银行沟通清楚流程和时间。
卖房要交哪些税费，由谁承担？
二手房交易通常涉及增值税及附加、个人所得税、契税等，其中契税一般由买方缴纳，增值税、个税原则上由卖方承担，但实际中双方可在合同里另行约定（常见「卖方净得价、税费买方承担」）。具体税种、税率和满二满五唯一等减免政策各地不同，签约前用税费计算器按当地标准测算，并在合同里写清由谁承担。