二手房购买流程
二手房交易环节多、周期长，钱和房都在过程中流转，把每一步的顺序和风险点摸清楚，才能买得踏实。
一、看房选房与核验产权
看中房子后，别急着谈价，先核验产权情况：核对房本、业主身份证，确认房子是否只有一个产权人还是共有（共有需所有权人到场或书面同意），有没有抵押、查封、租约，是不是唯一住房，户口是否已迁出。这些直接关系到能不能顺利过户。
同时了解清楚房龄、剩余产权年限、有无学位占用、物业费水电是否结清。买之前算清税费和资金成本很重要，可先用买房税费计算器估一下大致要交多少税，避免谈完价才发现税费超出预算。
二、下定金与签订买卖合同
价格谈拢后，买方一般先付一笔定金锁定房源，同时签订《房屋买卖合同》。合同里要把成交价、付款方式和时间节点、税费由谁承担、交房时间、户口迁出、违约责任、物品清单等写清楚，越具体越好，口头承诺一律落到纸面。
定金有法律约束力：买方违约一般定金不退，卖方违约通常要双倍返还，所以下定金前一定要确认自己有购房资格、贷款能批下来。是否受限购影响，可先看买房限购政策解读确认资格，别交了定金才发现买不了。
三、网签与资金监管
网签是把买卖合同在房管部门系统备案，生成唯一网签号，防止一房二卖，也是后续缴税过户的前提。网签后合同信息基本锁定。
资金监管是二手房交易安全的关键：买方把房款（或首付）打进由银行、房管部门监管的专用账户，等过户完成、产权顺利转移到买方名下后，监管资金才划给卖方。这样能避免“给了钱过不了户”或“过了户拿不到钱”的风险。强烈建议走正规资金监管，别私下大额直接转账给卖方。
四、贷款面签与审批
需要贷款的买方，要带上身份证、收入证明、银行流水、征信、婚姻状况等材料到银行做面签，银行据此评估你的还款能力和资质，确定能批的额度、利率和年限。首付比例和贷款成数受首套二套认定影响，可先看首付比例心里有数。
如果同时用到商贷和公积金，就是组合贷，可用组合贷计算器试算两部分月供。面签后银行审批放款需要一段时间，通常安排在过户前后，具体节点以银行和当地流程为准。审批期间别随意新增大额负债或让征信出问题，以免影响放款。
五、过户缴税、领证与交房
带齐网签合同、双方证件、完税凭证等材料到不动产登记中心递件，缴纳契税、增值税及附加、个税等相关税费，审核通过后领取新的不动产权证，房子正式过户到买方名下。过户具体步骤可参考二手房过户流程详解，各类税怎么算可看契税计算器。
领证后，贷款买房的还要办理抵押登记，银行随后放款给卖方（或解除监管）。最后一步是交房：结清水电燃气物业费、办理过户、确认卖方户口迁出、清点合同约定的物品，验收无误后交接钥匙，整个流程才算走完。全程一般需要一到两个月，环节多，耐心按顺序办。
常见问题
二手房交易一定要做资金监管吗？
强烈建议做。资金监管是把房款先打进银行或房管部门的专用监管账户，等过户完成、房子确实登记到买方名下后，钱才划给卖方。这样能有效避免“付了钱却过不了户”或“过了户却拿不到钱”的两头风险。虽然多花点手续和时间，但对买卖双方都是保护。尽量别图省事私下大额直接转账给卖方。
买二手房大概需要多长时间？
从签约到最终交房，一般需要一到两个月，具体看是否贷款、贷款审批速度、双方配合程度和当地办事效率。全款交易环节少、更快；贷款交易要多走面签、审批、抵押登记等步骤，周期更长。如果卖方还有抵押没还清、需要先解押，或户口迁出、腾房有拖延，时间还会进一步拉长，签合同时最好把各节点时间写明。
定金交了还能退吗？
要看是谁的原因。定金具有法律约束力：一般情况下买方违约（如自己反悔、贷款没批下来又无免责约定）定金不退；卖方违约通常要双倍返还。如果是因为不可归责于双方的客观原因导致合同无法履行，可协商退还。所以交定金前务必确认自己有购房资格、贷款能批、资金到位，并把免责情形写进合同，降低损失风险。